文丨周静

大成律师事务所高级合伙人

周静

导 语：大成律师事务所的服务覆盖诉讼、非诉等各个领域，连续多年获得司法部授予的“部级文明律师事务所”和全国律师协会授予的“全国优秀律师事务所”等荣誉称号。在保险资金运用投资方面，更是具有丰富的实践经验，可以为保险资金各类运用提供法律服务。

大成律师事务所认为，保险资金投资具有期限长、来源稳定等多方面优势，能够通过股权、债权、股债结合等多种方式，实现对不动产的投资。监管部门对于保险资金投资不动产一贯从严把握，严格控制保险资金违规投向不动产。保险机构在投资不动产项目的过程中，应注重了解和辨别法律合规问题。

不动产投资是一种典型的固定资产投资，具有资金密集、回收期长、变现效率相对较低的风险特点，但是，不动产投资也具备抵御通货膨胀、实现资本保值增值的作用。保险资金投资具有期限长、来源稳定等多方面优势，能够通过股权、债权、股债结合等多种方式，实现对不动产的投资。本文主要从法律合规的视角，就保险资金投资不动产常见法律合规问题等进行相应梳理，并结合实践经验分析和解读部分常见的实务问题。

一、保险资金投资不动产监管政策的历史沿革

《中华人民共和国保险法》确立了保险资金投资不动产的法律地位。《国务院关于保险业改革发展的若干意见》（国发〔2006〕23号），明确提出启动保险资金投资不动产的试点。《保险资金运用管理暂行办法》（保监会令2010年第9号）明确投资不动产为保险资金运用形式之一。《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号）（以下简称“《不动产暂行办法》”）就保险资金投资不动产做了详细规定。为进一步优化保险资产配置结构，规范保险资金投资行为，原中国保监会于2012年发布《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（保监发〔2012〕59号）。《关于保险资金投资有关金融产品的通知》（保监发〔2012〕91号），进一步细化了保险资金运用规定。《保险资金运用管理办法》（保监会令〔2018〕1号），沿袭此前保险资金运用相关规定，明确保险资金可用于投资不动产。

二、保险资金投资不动产的相关要求

不动产，按照广义理解，包括土地、建筑物及其它附着于土地上的定着物。从运用保险资金投资的角度，《不动产暂行办法》将不动产分为“基础设施类不动产”和“非基础设施类不动产”。并且，从体系上确定“基础设施类不动产”适用保险资金投资基础设施的规定，“非基础设施类不动产”才适用《不动产暂行办法》等相关规定。本文仅探讨保险资金投资“非基础设施类不动产”的相关问题，具体保险资金能够投资哪些不动产，监管分别从不动产的用途、区位等做了相应的规定，具体如下：

1.不动产的用途

《不动产暂行办法》通过正面清单和负面清单两个层次对于能够投资的不动产的用途进行限制：

（1）正面清单：明确规定，保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。

（2）负面清单：不得以商业房地产的方式，开发和销售住宅、不得投资开发或销售商业住宅、不得变相炒地卖地。

那么，如何理解正面清单中的“商业不动产”、“办公不动产”呢？在房地产开发实务中，土地用途的分类，是较为复杂的标准，随着时间、地域的不同，执行的标准分类也不同，因此，不动产证照用途登记记载，本身存在着较大的标准差异。

依据2017年中国国家标准化管理委员会发布的《土地利用现状分类》，如严格套用“商业”，仅有二级分类中的“零售商业用地”包含“商业”用途。笔者认为，《不动产暂行办法》的“商业”，不应按照纯粹的证照登记为“商业”用途去理解和执行，而应按照与“住宅”相对的广义的“商业”不动产去理解保险资金可以投资的用途，即：不应仅严格限于登记为“商业”用地的不动产。

2.不动产的权证要求

《不动产暂行办法》规定，保险资金可以投资的不动产，至少应当具备取得“两证”的要求，同时，就不动产债权投资计划的注册要求，已经将“两证”扩展至要求“四证”。另外，除了取得证件外，《不动产暂行办法》还规定“保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效”。

那么，如何判断产权清晰、无权属争议，权证齐全合法有效呢？实践中，部分金融机构仅通过融资人提供证照予以查看的方式来进行判断。笔者建议，除了查看证照外，从谨慎角度出发，还应通过相应的权属登记机关查询不动产权属信息。主要理由是，从国家法律层面的如下规定来看，不动产的权属登记是以登记机关的登记簿为准，并不完全是以登记机关核发的证件为准。

《民法典》第二百一十七条：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

3.投资不动产的禁止行为

《不动产暂行办法》除了正向的规定保险资金投资的不动产应当符合的条件，同时，还反向的列举了保险资金投资不动产的严格禁止行为，在保险资金投资不动产的实务中，大家一直比较困惑的是如何理解第（二）项以所投资的不动产提供抵押担保和第（五）项投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。

（1）对第（二）项禁止行为的理解

从房地产开发实务中，房地产项目公司以自己开发的不动产进行抵押担保为房地产开发、运营融资，是十分普遍的现象，那么，如一旦保险资金投资了该不动产，是否就限制了该不动产不能再提供抵押担保了？

笔者认为，第（二）项的字面意义上，确实存在多种理解方式，但是，任何法律规定均应结合行业实际情况，结合其他监管规定，综合予以判断。

首先，从房地产开发的实际情况来看，如前所述，项目公司以自己开发/持有的房地产向金融机构融资，用于本项目的建设、运营等用途，是房地产行业以及其他金融机构的通常操作模式和业务种类，如果按照十分严格的方式去理解和执行这条，从一定程度上实质是降低了保险资金投资的该不动产的整体价值，其丧失了该不动产的“抵押融资功能”。

其次，在《不动产暂行办法》发布后，原保监会发布的《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》（以下简称“《股权和不动产通知》”）中，也明确规定 ：“保险公司不得用其投资的不动产提供抵押担保。保险公司以项目公司股权方式投资不动产的，该项目公司可用自身资产抵押担保，通过向其保险公司股东借款等方式融资，融资规模不超过项目投资总额的40%。”

根据该规定，笔者认为，监管机构的进一步通知中，细化和强调了是“保险公司不得用不动产提供抵押担保”，而并不是“投资的不动产”均不得进行抵押。

（2）对第（五）项禁止行为的理解

何为“房地产开发公司”？笔者认为，这一条的理解，应重点关注该监管规定括号内的“项目公司除外”。对于“项目公司”以外的其他从事房地产开发的公司，应均为该规定禁止投资的对象。

那么如何认定某个公司就是“项目公司”？也可以参见《不动产暂行办法》第二十条：“保险资金以股权方式投资不动产，拟投资的项目公司应当为不动产的直接所有权人，且该不动产为项目公司的主要资产。”

笔者认为，项目公司的主要资产只有该不动产项目，且该不动产登记在项目公司名下，保险资金投资该项目公司，即不属于第（五）项禁止投资的对象。

三、保险资金投资不动产的常见法律合规问题

除了以上所述的相关规定外，笔者根据多年来为保险资金投资不动产提供法律服务的实践经验，总结了如下常见问题：

1.不动产债权投资计划的综合体项目问题

笔者并未检索到曾有国家层面的法律规定对于城市综合体项目有准确的定义。但是，在各地曾经有过相应规定。《无锡市人民政府办公室关于城市综合体项目扶持政策的补充意见》（已失效）规定：城市综合体集商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱、休闲和交通等多种城市生活元素于一体，不仅具有较大的建筑体量，更具有多功能集聚和多业态融合的特征。

在保险资金投资不动产项目实务中，经常会遇到拟投资的项目本身虽然为商业、办公，但是，该投资项目同时也为所在的某个大的城市综合体项目之中，项目公司在开发建设阶段，取得的土地使用权证，为整个综合体项目的土地使用权证，登记的土地用途同时包括了住宅、商服用地等。

就该情形，为了防止保险资金流向“商业住宅”，《关于债权计划投资城市综合体项目查验标准的通知》（以下简称“《通知》”）规定：“保险资产管理机构拟投资的城市综合体项目中，商业、办公等非住宅用地和住宅用地的国有土地使用权证无法独立分开的，该综合体项目中所包含的住宅部分（包括分期建设的各期住宅）均应已销售过户完毕。保险资产管理机构提交产品注册申请时应出具《产权信息登记表》等可以证明住宅产权过户完毕的证明文件。”

设立保险不动产债权计划的专业机构，如遇前述拟投资项目与其他住宅项目登记在同一土地使用权证上的情形时，应重点查清该土地使用权证上的住宅部分，是否均已经“产权过户”至其他买受人名下，而不仅仅是查看是否已经“出售”、或者“网签”给其他买受人。

另外，笔者也同时提供一种认定“准物权”的方法，以供大家探讨：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条……基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

笔者认为，根据前述规定，作为房屋买受人，从开发商处购买房屋，缴付房款，已收房后，通常距离房屋买受人取得产权证，还有较长时间，在该期间内，房屋买受人大多已经实际占有房屋，进行装修、使用房屋，相反，开发商却不能在已经向房屋买受人交房后，非法占有该房屋或者在该房屋上进行任何建设行为。最高人民法院已经认定该情形下的房屋买受人为“业主”，事实上已经达到“过户”至房屋买受人的实际效果。

2.保险资金通过股权方式投资不动产

《保险资金投资股权暂行办法》（以下简称“《股权暂行办法》”）规定的“股权”，是指在境内依法设立和注册登记，且未在中国境内证券交易所公开上市的股份有限公司和有限责任公司的股权。保险资金可以进行直接投资股权和间接投资股权。同时，《股权暂行办法》还规定了投资股权所指向的企业应当满足的各项条件。

在收购不动产的实务案例中，基于税费等的考虑，很多不动产收购项目，均是采取收购项目公司的股权方式进行，从形式上看，是在投资一家“企业”。但是，监管机构在制定《不动产暂行办法》时，已充分考虑到这一点，明确规定：保险资金以取得不动产所有权为目的投资项目公司股权，不适用《保险资金投资股权暂行办法》的有关规定。

因此，如以“取得不动产所有权”为目的进行的收购项目公司股权，监管已经从规定层面确认，不应适用《股权暂行办法》的有关规定。

3.保险资金投资不动产基金

（1）不动产基金是否符合保险资金股权投资的行业范围，《股权暂行办法》在投资标的的部分中，列出了正面清单和负面清单，分别为：

A.正面清单：保险资金直接投资股权，仅限于保险类企业、非保险类金融企业和与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等企业的股权。其后，监管增加了直接投资股权的范围：能源企业、资源企业和与保险业务相关的现代农业企业、新型商贸流通企业的股权。

B.负面清单：保险资金不得投资不符合国家产业政策、不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值，高污染、高耗能、未达到国家节能和环保标准、技术附加值较低等企业股权。不得投资创业、风险投资基金。不得投资设立或者参股投资机构。2020年7月，多家媒体报道，国务院取消保险资金开展财务性股权投资行业限制。

笔者认为，首先，从保险资金股权投资监管规定来看，不动产基金，如最终通过项目公司股权方式投资，那么，属于典型的保险资金间接投资股权的一种方式，并不属于保险资金不得投资的负面清单行业；其次，从保险资金最终流向来看，也是允许保险资金投资不动产的，在《不动产暂行办法》规定中，还明确提及允许保险资金投资不动产相关的金融产品。

因此，笔者认为，不动产基金为保险资金允许投资的行业范围，同时，从谨慎角度考虑，在投资时，应同时遵守保险资金关于投资不动产的相关规定以及保险资金关于投资基金中基金管理人及基金的相关规定。

（2）关于基金管理人的相关要求

基金管理人的基本资质条件要求：《股权暂行办法》规定的发起设立并管理该基金的投资机构，应当符合第（二）项规定的1亿元注册资本、第（四）项规定的已经完成的退出项目数量要求、第（五）项规定的管理资产余额30亿元，一直是对投资机构的硬性指标，在监管机构后来发布的政策中进行了调整和进一步解释，其中：

A．1亿元的注册资本调整为：注册资本或者认缴资本不低于1亿元；

B．退出项目的最低要求，是指该机构的专业人员（笔者理解并不是该机构）作为投资主导人员，合计退出的项目数量；

C．管理资产余额，是指在中国境内以人民币计价的实际到账资产和资金的余额。

（3）禁止要求

《股权和不动产通知》规定，非保险类金融机构及其子公司不得实际控制该基金的管理运营，或者不得持有该基金的普通合伙权益。

笔者认为，这一条规定，对于保险资金选择基金管理人的影响较大，非保险类的金融机构及其子公司下设了多个其能够实际控制的专业化的基金管理机构，且通常也以基金管理人和普通合伙人的身份管理、参与基金。此条规定，很大程度上限制了此类投资机构对接保险资金。

4.保险资金物权方式投资不动产

保险资金在通过物权方式投资不动产的过程中，通常拥有比一般“散户”购买者更多的谈判协商话语权。从开发商的角度考虑，能够实现不动产的“整售”，也是其实现快速回笼资金的优选方式。因此，在实践中，存在开发商与保险机构在投资项目尚未取得预售许可证前，双方都希望能够通过签署相应的协议，预先锁定交易的情形。

笔者认为，在开发商取得预售许可证前，保险机构希望通过签署相应协议、提前支付部分价款的方式，锁定某不动产的想法，存在基于如下规定而落空的风险：

最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的解释中规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

为了保证通过物权方式投资不动产的安全性，建议保险机构在不动产取得预售许可证之后，再与开发商订立正式的商品房预售合同，并按规定办理网签手续。同样，《不动产暂行办法》也规定，采用物权方式投资不动产的，投资项目应符合取得“四证”+预售许可证、或者取得产权证。